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不動産クラウドファンディングとは?~不動産投資をもっと身近なかたちへ~

ご縁に感謝! 翔/Kakeruです。

 

これまで「不動産投資」と聞けば、現物不動産投資(不動産小口化商品投資を含む)やJ-REIT等の投資信託を活用した不動産証券化商品投資などを思い浮かべるのではないでしょうか。

近年、新しい不動産投資のかたちとして、「不動産クラウドファンディング」という投資手法が生まれました。

この不動産クラウドファンディングでは、不動産特定共同事業(「FTK」と略称されてきている)という事業形態により作られた商品が投資対象となっています。

不動産特定共同事業とは、(民法上or商法上の)組合形式で出資を行い、不動産の売買や賃貸による収益を投資家に配当する事業のことをいう。

 

ところで、不動産投資に興味はあっても「どうせお金持ちしかできないでしょ」「不動産投資のこともよくわからないのに、クラウドファンディングって何??」など、わからないことが少なくないと思います。

この記事では、不動産クラウドファンディングの投資手法の仕組みや魅力、投資するときの注意点などを解説していきます。
さらに、初心者でも安心して投資できるオススメFTK事業者を別記事にて紹介していきますので、そちらもぜひ楽しみにしていてください!

 

不動産クラウドファンディングとは?

不動産クラウドファンディングは、不動産投資型クラウドファンディングと呼ばれることもあり、文字どおり、不動産投資をクラウドファンディングという資金調達手段によって実現する投資手法です。

今でこそマクアケやCAMPFIREといったクラウドファンディング事業者の活躍によって、クラウドファンディングという用語はずいぶんと身近なものになりましたが、簡単にどんなものかをおさらいしておきましょう。

クラウドファンディングとは、どんな手法?

クラウドファンディングとは、群衆を意味するクラウド(crowd)資金調達を意味するファンディング(funding)を組み合わせた造語です。
インターネット上で不特定多数の人々から少額ずつ資金を調達するという特徴があります。

最近では芸能人やスポーツ選手などもクラウドファンディングを活用して支援を呼びかけた、なんてニュースにも触れる機会が増えてきたよね。
ぱにゃ♀

クラウドファンディングという手法はもともと、「世の中のこんな問題を解決したい」というアイデアや想いを持つ「起案者」と、その呼びかけに共感した「支援者」を結びつけるものです。
この仕組みはまさに、「不動産投資をもっと身近なものに変えたい」とその想いを語りかける不動産業者と、どこか古臭くて難しいイメージの不動産投資の世界を変えてほしいと望む投資家をつなぐツールとして、大きな変革力を秘めていると、そんなふうに感じています。

不動産クラウドファンディングが誕生した時代背景

不動産投資の新しいかたちとして生まれた不動産クラウドファンディングですが、何がこの投資手法の誕生を後押ししたのでしょうか。

数年前から空き家・空き店舗等が全国で増加していることが社会問題となっていて、その不動産ストックをどうにか再生・活用することによって地方創生を推進し、ひいては都市の競争力の向上にもつなげていけないかという課題の下、不動産投資市場の向上に国土交通省が取り組まれました。

また、観光等の成長分野を中心に良質な不動産ストックの形成を促進するためのFTK事業制度の規制の見直しも並行して行われました。

国土交通省のこの取組みにより、FTK事業の根拠法となっている不動産特定共同事業法(FTK法)が平成29(2017)年12月に改正され、クラウドファンディングに対応した投資環境の整備・実現につながりました

実はこの投資環境整備のおかげで、FTK事業における書面限定での取引から事業者は解放され、手続きはすべて電子化されたことにより大幅な業務効率化ができました。

電子化以前は、人気ファンドによっては300通以上もの契約関係書類をすべて手作業で、2営業日がかりで郵送しなければいけなかったり、いまとなっては思い出したくもない過去エピソード・・・

不動産クラウドファンディングの種別

不動産クラウドファンディングは、事業者がインターネットを通じて投資家から調達した資金で不動産の購入や賃貸運用を行い、そこから得られた賃貸利益や売却利益を投資家に分配する仕組みです。

この分配金の利回りが3%~6%程度と高利回りなのが、投資商品として魅力的よね!
ぱにゃ♀

投資家は不動産を自らが購入するのではなく、投資家として事業者を支援するかたちで資金を事業者に出資します。

ところで、不動産クラウドファンディングは、事業の根拠法や投資家の出資金の性質の違いから
「不動産投資型」と
「融資型」(これが俗にいう「ソーシャルレンディング」)の
2つに分類されます。

不動産投資型の特徴は次のとおり。
○根拠法:不動産特定共同事業法
○出資の性質:ファンドに対する(支援)出資
○配当の性質:賃料収入や売却代金によって生じた利益の「分配金」

一方の融資型の特徴は次のとおり。
○根拠法:金融商品取引法および貸金業法
○出資の性質:(事業者を介した)借り手企業への「融資」
○配当の性質:借り手企業が融資に対して支払う「利息」

不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングは、似て非なるものということがわかっていただけたのではないでしょうか。

 

CREAL

不動産クラウドファンディングのメリットとデメリット

ここまでお読みいただき、不動産クラウドファンディングがどんなものかをなんとなくイメージできたあなたは、「おもしろそう!ぜひやってみたい!」とワクワクしてきたかもしれませんし、「投資と聞くだけで、『損する・危険だ』アレルギーが・・」と敬遠しているかもしれません。

不動産クラウドファンディングにももちろん、良い点もあればそうでない点もあります。

メリットと投資するときの注意点について正しく理解を深めていただいたうえで、不動産クラウドファンディングにぜひチャレンジしてみてほしいです。

不動産クラウドファンディングのメリット

少額(最低1万円~)で不動産投資ができる

不動産クラウドファンディングは、一口1万円というごく少額な資金から不動産投資ができます。

一般的な現物不動産投資では数百万円から数千万円規模の資金が必要であることを考えれば、少額資金で取り組めるその手軽さには驚かれるのではないでしょうか。

事業者が共同出資してくれる

不動産クラウドファンディングには、大半のサービスにおいて「優先劣後方式」が取り入れられています。

出典:Rimple(リンプル)公式サイト

この優先劣後方式の採用により、投資家である私たちは優先出資者としてファンド事業に参加することで、利益の分配を優先的に受けることができ、かつ、出資した物件価値が大幅に下落した場合は劣後出資者(主にファンド事業者)に損失分を負担してもらうことができます

 

劣後出資者が物件価値の下落分を肩代わりしてくれることで、劣後出資割合を超える物件価値の下落がない限り、私たち優先出資者の元本は守られる仕組みになっています。

出典:Rimple(リンプル)公式サイト

出資元本がき損しにくい仕組みのなかで安心かつ安全に不動産投資ができるのも、不動産クラウドファンディングの大きな魅力のひとつです。

投資対象が明確に開示されている

不動産クラウドファンディングでは、どこに所在している物件なのか、その物件のアセットタイプは何なのか、物件の規模はどのぐらいか、用途地域や建築上の制限などの法令上の制限はどうなっているかなど、インターネット上でも対象物件の全体像が知れる程度の明確な情報開示がされています。

自分が出資したお金の投資先がよく分からないけど何となく投資した、というようなことにはならない安心感があるのも不動産クラウドファンディングの魅力です。

出典:CREAL公式サイト

なお、投資対象は1ファンドにつき1物件であったり、運用期間中の対象物件の変更はされないという方針がサービスの大半です。

ファンド事業者によっては、1つのファンドを複数の物件で組成したり、対象物件の組み換えをしながら運用していく例もあります。

日々の価格変動に振り回されない安心感

不動産投資には、株式市場を介してJ-REIT等の不動産証券化商品への投資もありますが、同市場の変動に価格が大きく左右されるため、日々の価格変動に振り回されがちです。

日々の上下価格変動が気になって仕方ない人にはあまりオススメできないかと。
(不動産証券化商品が世の中に出始めた当初は、株価指数とは連動性がそれほどないというのが投資商品としての魅力だったはずなのですが…)

対する不動産クラウドファンディングは、日々の価格が大きく変動することは基本的に想定されていないため、ファンドに出資した後は運用期間が終了するのを待ち、利益分配金が振り込まれたことを確認するだけでほぼOKです。

「ほったらかし投資」ができるのも不動産クラウドファンディングの魅力です。

不動産クラウドファンディングサービスの多くは中途解約(途中換金)が原則できないため、投資元本は満期日到来まで回収できないことに注意です。

運用はプロにおまかせ!管理コストなし!

これまで、不動産投資と聞いて真っ先にイメージするのはアパートやマンションなど現物不動産への投資ではないでしょうか。

現物不動産投資は、物件を選定する難しさはもちろん、物件を取得した後も管理する手間やコストがかかり、初心者が手を出すには難易度が高いかもしれません。

不動産クラウドファンディングサービスを活用した不動産投資なら、物件の取得から賃貸管理や売却に至るまで、運用するのはプロの事業者です。

私たち投資家は、不動産のプロが組成したファンド案件の中から「これは魅力的!?」と思える案件に出資し、運用終了を待つだけの「お任せ投資」ができます。

「お任せ投資」を実現するために、事業者は信頼できるか、事業者が選定した物件は魅力的な投資先かなど、ある程度の目利き力を養っていく努力は必要でしょう。

 

不動産クラウドファンディングのデメリット

元本割れリスクがある

不動産クラウドファンディングのメリットをみてきましたが、あくまで「投資商品」である以上、元本保証はされていません。

その時の経済状況や不動産市況などにより、元本割れリスクは常に意識していなければなりません。

ただし、不動産クラウドファンディングでは優先劣後方式が取り入れられていて、投資家の元本がき損しにくい工夫がされていることは前述したとおりです。

換金性が低い

不動産クラウドファンディングにより投資した出資分は、J-REITのように市場で自由に売買し換金できません。

事業者によっては途中解約や譲渡(会員間や事業者に対してのみ有効)を権利として認めているケースはありますが、基本的には運用期間が終了するまでは換金できないことを理解しておいてください。

なお、途中解約等が権利として認められている場合でも、所定の手数料がかかりますのでご注意ください。

事業者の倒産リスクがある

対象物件が投資に適しているかを見極めることはもちろん大事ですが、そもそもそのファンドを運営している事業者が信頼できる事業者かどうかはもっと大事です。

不動産クラウドファンディングは不動産投資の新たなかたちとして注目されているサービス分野だけあって、新規業者がどんどん参入してきている状況です。

様々なノウハウを持った業者が新規参入してくることは喜ばしいことですが、その事業者が信頼できる事業者かを見極めるのは簡単なことではないですよね。

投資におけるリスクのひとつとして、この事業者倒産リスクも是非意識しておいてください。

 

不動産クラウドファンディングを盛り上げよう

不動産クラウドファンディングとはどんな投資手法なのか、その投資におけるメリットやデメリットなど、簡単ではありますが紹介しました。

不動産金融業の現場で働く一員として、不動産クラウドファンディングをもっと身近な投資手法として浸透させ、この業界を盛り上げていきたい思いは人一倍強いです。

 

手軽でありながら、安心して投資できる高利回り商品をお探しのあなたにとって、この記事が不動産クラウドファンディングの投資をはじめる一歩につながればうれしいです。

今後も関連記事を紹介していきますので、楽しみにしていてください。


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